Състав
Общото събрание се състои от собственици в етажната собственост, които имат право на глас, съответстващ на притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата.
Когато в документите за собственост на самостоятелните обекти в сгради в режим на етажна собственост не са посочени съответните идеални части от общите части на сградата, идеалните части за всеки самостоятелен обект се определят като съотношение между сбора на площта на самостоятелния обект и складовите помещения, придадени към обекта, разделен на сбора от площта на всички самостоятелни обекти и придадените складови помещения, като така полученото число се преобразува в проценти. По същия ред се определят идеалните части от общите части въз основа на представените данни, когато: сборът от процентите на идеалните части на собствениците в общите части на сградата не е равен на 100; управлението се осъществява във всеки отделен вход, а сборът от процентите на идеалните части на собствениците от общите части във входа не е равен на 100.
Инициатива за свикване
Общото събрание се свиква от управителния съвет (управителя) или от контролния съвет (контрольора), ако има избран такъв.
Общото събрание може да се свика и по писмено искане на собственици, които имат най-малко 20% идеални части от общите части на сградата. Искането се отправя до управителния съвет (управителя), който свиква общото събрание в 10-дневен срок от получаването, а ако това не се случи - общото събрание се свиква от собствениците, отправили искането за свикване.
Общо събрание може да бъде свикано от всеки собственик или ползвател* в неотложни** случаи или когато е изминала повече от една година от последното проведено общо събрание.
При нововъзникнала етажна собственост първото общо събрание се свиква в 6-месечен срок от възникването й от собственици на самостоятелни обекти, които имат най-малко 20% идеални части от общите части. Когато общото събрание не е свикано в посочения срок, то може да се свика от всеки собственик или ползвател.
Ред за свикване
Общото събрание се свиква чрез покана, подписана от лицата, които свикват общото събрание, която се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на събранието, а в неотложни случаи - не по-късно от 24 часа. Датата и часът на поставянето задължително се отбелязват върху поканата от лицата, които свикват общото събрание, за което се съставя протокол. Общото събрание може да бъде насрочено и да се проведе най-рано на осмия ден след датата на поставяне на поканата, а в неотложни случаи – не по-рано от 24 часа след поставянето й. В поканата се посочват дневният ред на общото събрание, датата, часът и мястото на провеждането му. Освен в неотложни случаи, общото събрание не може да се свиква в дни, обявени за официални празници и в дни, обявени от Министерския съвет за почивни.
Собственик или ползвател, който не ползва самостоятелния си обект или ще отсъства повече от един месец, уведомява писмено председателя на управителния съвет (управителя), като посочи електронна поща и адрес в страната, на които да му бъдат изпращани покани за свикване на общо събрание, както и телефонен номер. Съобщаването за провеждане на общо събрание може да се извърши чрез устно уведомяване за съдържанието на поканата, което се удостоверява с подпис на лицата, които свикват общото събрание, или чрез изпращане на поканата на адрес в страната, включително чрез електронна поща, ако такива са посочени. Когато лицето не е посочило електронна поща или адрес в страната, на които да се изпращат покани за свикване на общо събрание, както и телефонен номер, то се смята за уведомено за свикване на общото събрание по общия ред.
Участие в общото събрание
Участието в общото събрание е лично или чрез упълномощено лице - пълнолетен член на домакинството, който е вписан в книгата на етажната собственост, или друг собственик. Упълномощаването може да бъде направено устно на същото или на предходно заседание на общото събрание, което се отразява в протокола на събранието, или в писмена форма. Може писмено да бъде упълномощено и друго лице (различно от горепосочените) - с нотариална заверка на подписа, или адвокат с писмено пълномощно. Едно лице може да представлява най-много трима.
Кворум
Общото събрание се провежда, ако присъстват лично или чрез представители собственици на най-малко 67% идеални части от общите части на етажната собственост, с изключение на някои случаи, когато се изисква по-голямо присъствие. Ако събранието не може да се проведе в посочения в поканата час поради липса на кворум, събранието се отлага с един час и се смята за законно, ако на него са представени не по-малко от 33% идеални части от общите части на етажната собственост. Ако и в този случай липсва кворум, събранието се провежда на следващия ден, а ако той е почивен или официален празник, в следващия работен ден, в часа и на мястото, посочени в поканата за свикване на общото събрание - събранието се смята за законно, колкото и идеални части от общите части на етажната собственост да са представени.
Провеждане на общото събрание
Общото събрание се провежда на подходящо място в етажната собственост, прилежащата й площ или на друго място в близост до нея. Общото събрание се председателства от председателя или друг член на управителния съвет или от управителя. Общото събрание на собствениците не може да приема решения по въпроси извън предварително обявения дневен ред, освен в неотложни случаи.
За провеждането на общото събрание се води протокол. Протоколчикът се избира с обикновено мнозинство по предложение на председателстващия. Протоколът съдържа датата и мястото на провеждането на общото събрание, дневният ред, явилите се лица и идеалните части от етажната собственост, които те представляват, номера на самостоятелния обект, начина, по който са гласували лицата – „за“, „против“ или „въздържал се“, техен подпис, същността на изявленията, направените предложения и приетите решения. Протоколът се изготвя в 7-дневен срок от провеждането на събранието и се подписва от председателстващия и протоколчика. Отказът да се подпише протоколът се отбелязва в него.
В 7-дневен срок от провеждането на общото събрание председателят на управителния съвет (управителят) поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата съобщение за изготвянето на протокола. За поставяне на съобщението се съставя протокол от председателя на управителния съвет (управителя) и един собственик, ползвател или обитател, в който се посочва датата, часът и мястото на поставяне на съобщението. Копие от протокола от провеждане на общото събрание, заверен с надпис „Вярно с оригинала“, и приложенията към него се предоставят на собствениците, ползвателите или обитателите.
Всеки член на общото събрание може да оспори съдържанието на протокола, включително достоверността на отразените в него решения. Оспорването се извършва писмено пред управителния съвет (управителя) в 7-дневен срок от съобщението за изготвяне на протокола, но не по-късно от един месец в случаите, когато собственикът, ползвателят или обитателят отсъства.
Компетентност
Общото събрание: 1. приема, изменя и допълва правилник за вътрешния ред; 2. избира и освобождава членове на управителния съвет (управител), както и касиер; 3. избира и освобождава членове на контролния съвет (контрольор); 4. приема годишен бюджет за приходите и разходите и одобрява годишните отчети на управителния съвет (управителя), както и на контролния съвет (контрольора); 5. определя размера на паричните вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата; 6. определя размера на паричните вноски във фонд „Ремонт и обновяване“; 7. приема план за извършване на ремонти, реконструкции, преустройства и други дейности в общите части на сградата, включително и по изпълнение на предписаните мерки в техническия паспорт, или на други предписания на компетентните органи, както и одобрява годишния отчет на управителния съвет (управителя) за изпълнението му; 8. приема изменения в плана за извършване на ремонти, когато се налагат непредвидени разходи; 9. приема решения и за: а) извършване на разходи, които са необходими или неотложни за поддържането или за възстановяването на общите части, за извършване на полезни разходи, както и за определяне на размера на разходите за изпълнението на указанията в техническия паспорт; б) отдаване под наем или за предоставяне за безвъзмездно ползване на общи части на сградата при спазване на нормите за пожарна и аварийна безопасност; в) основен ремонт и/или основно обновяване на сградата; г) предприемане на подготвителни действия за учредяване на право на ползване, строеж, надстрояване, пристрояване или промяна на предназначението на общи части при спазване изискванията на действащото специално законодателство; д) поставяне на реклами или технически съоръжения върху сградата; е) изваждане от сградата на собственик, ползвател или обитател по реда на чл. 45 от Закона за собствеността за определен срок, но не по-дълъг от три години; ж) случаите, когато това е предвидено в нормативни актове във връзка с водоснабдяването, електроснабдяването, топлоснабдяването, газоснабдяването, санитарно-хигиенните норми и предоставянето на други услуги; з) създаване на условия за достъп в етажната собственост на хора с увреждания; и) използване на общите части на сградата и прилежащата й площ при възникнали спорове, както и за спазване на вътрешния ред и санитарно-хигиенните норми; л) присъединяване на сградата към топлопреносната и газоснабдителната мрежа и за прекратяване на топлоснабдяването и газоснабдяването в етажната собственост; м) други въпроси, свързани с управлението на общите части; 10. може да приеме решение за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридическо или физическо лице срещу възнаграждение, като определя и конкретни правомощия на управителния съвет (управителя), които могат да бъдат възложени за изпълнение на тези лица; 11. може да приеме решение за управление на общите части за получаване на: а) кредити за извършване на необходим или неотложен ремонт; б) кредити за извършване на полезни разходи; в) безвъзмездна помощ и субсидии; 12. може да приеме решение за опрощаване на финансови задължения, както и за отсрочване или разсрочване на изпълнението им; 13. може да упълномощи управителния съвет (управителя) да приеме решение за извършване на неотложни ремонти или на разходи, които не търпят отлагане; 14. в рамките на нормативно установените срокове за изготвяне на технически паспорт приема решение за възлагане съставянето на технически паспорт за съществуващите сгради и одобрява договора с изпълнителя, приема доклада за извършеното обследване и направените оценки на техническите характеристики и съставения технически паспорт на сградата; 15. може да приеме решение да не избира контролен съвет или контрольор; 16. може да приеме решение за подаване на заявление до общината за необходимия брой съдове за събиране на битови отпадъци във връзка с определяне на таксата за битовите отпадъци; 17. приема справката по чл. 67, ал. 15 от Закона за местните данъци и такси за броя на ползвателите на имоти в етажната собственост.
Общото събрание не може да откаже приемане на решение за извършване на разходи, които са необходими за поддържането или за възстановяването на общите части на сградата. Общото събрание е длъжно да приеме правилник за вътрешния ред в етажната собственост.
Приетите решения на общото събрание обвързват и нови собственици, ползватели и обитатели на самостоятелни обекти в етажната собственост.
Вземане на решения
Общото събрание на собствениците приема решения: 1. за предприемане на действия за надстрояване и пристрояване, за учредяване право на ползване или право на строеж и за промяна предназначението на общите части - със 100% идеални части от общите части; 2. за изваждане от сградата на собственик или ползвател по реда на чл. 45 от Закона за собствеността за определен срок, но не по-дълъг от три години - с мнозинство не по-малко от 75% от идеалните части от общите части, оставащи след приспадане на идеалните части на собственика или ползвателя; собственикът или ползвателят, за когото се отнася решението, не участва в гласуването; за изваждането от сградата на обитател решението се взема с мнозинство не по-малко от 75 % от идеалните части от общите части; 3. за извършване на полезни разходи и за получаване на кредити - с мнозинство не по-малко от 75% идеални части от общите части; 4. за опрощаване на финансови задължения, както и за отсрочване или разсрочване на изпълнението им - с мнозинство не по-малко от 75% идеални части от общите части; 5. за основно обновяване, за извършване на основен ремонт и за усвояване на средства от фондовете на Европейския съюз и/или от държавния или общинския бюджет, безвъзмездна помощ и субсидии и/или собствени средства или други източници на финансиране - с мнозинство не по-малко от 67% идеални части от общите части; 6. за поставяне на рекламни или технически съоръжения върху сградата, за присъединяване на сградата към топлопреносната, водоснабдителната, електроснабдителната и газоснабдителната мрежа и за прекратяване на топлоснабдяването и газоснабдяването в етажната собственост - с мнозинство повече от 50% идеални части от общите части; 7. за възлагане правомощията или на част от тях на управителния съвет (управителя), както и за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридически или физически лица, които не са собственици – с мнозинство повече от 67% идеални части от общите части на етажната собственост.
Извън случаите по-горе, решенията се приемат с мнозинство повече от 50% от представените идеални части от общите части на етажната собственост.
____________________________________________________________________
*„Ползватели“ са физически или юридически лица, които притежават вещно право на ползване върху чужда вещ, самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост.
**„Неотложен случай“ е наличие на факти или обстоятелства, които създават предпоставка за разрушаването на сградата или на съседни или близко стоящи сгради, на техни конструктивни елементи, общи части, инсталации или части от тях или за такова увреждане на сградата или на съседни или близко стоящи сгради, на техни конструктивни елементи, общи части, инсталации или части от тях, което възпрепятства нормалното използване на сградата или самостоятелните обекти в нея, както и наличието на факти и обстоятелства, водещи до опасност за живота и здравето на собствениците, обитателите и други лица.
***„Обитатели“ са физически или юридически лица, които не са собственици или ползватели на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост, но пребивават в тях на друго правно основание.